龙湖集团 2024 年主席报告

二零二四年，本集團於南京、合肥、蘇州、重慶、長沙等地新增運營 11 座天街項目，疊加既有開業項目，商業板塊以 97%的出租率（截止二零二四年末）實現經營利潤與現金流的同步穩增。商業團隊通過場景創新與消費痛點捕捉，在核心城市打造兼具活力與品質的消費空間，銷售額及客流均實現逆勢同店增長。本集團對商業的戰略投入與運營能力迭代，既是在行業波動期平衡風險的穩定器，更是拉動資產增值的強引擎。

龍湖龍智資管作為資產管理航道，通過長租公寓、產業辦公、服務式公寓、活力街區、婦兒醫院及健康養老六大業務板塊，構建出全週期、全業態的資產管理能力，全年貢獻運營收入 31.8 億元。基於不斷迭代的資管能力，運營出「好空間」，助力資產保值增值，推動本集團運營業務持續深耕存量市場，形成穩定利潤貢獻與現金回流的良性循環。

龍湖智創生活全年實現收入 114.2 億元，同比增長 8%，不斷拓寬服務半徑，住宅、商企、美居、優選及租售五大飛輪業務服務超過 325 萬戶業主，在管面積超過 4 億平方米。通過智慧科技系統升級，針對安全防控、節能降耗、空間運維等多場景管理，讓空間的使用更便捷、服務更人性化、管理更高效，客戶滿意度連續第 16 年超過 90%。

龍湖龍智造提供覆蓋研策、設計、建管、精工等多模塊的一站式、全業態服務，以高品質、優成本、短週期的運營建造能力，為客戶項目提升運營效率，助力價值兌現。龍湖龍智造正以數字化轉型及智能化製造使傳統行業煥發出新的活力。

本集團將 ESG 治理全面納入戰略決策核心，以 「向善」基因深度融入企業發展戰略。我們積極踐行低碳理念，所有新建項目 100%達到國家綠色建築星級標準；同時搭建覆蓋全業務鏈條的數字化雙碳管理平台，全面推進減排目標的實現。社會責任方面，本集團累計（包括本集團及創始人、龍湖公益基金會的累計捐贈。）投入公益資金超 20 億元，惠及全國 234 萬幫扶人數，在鄉村振興、助學興教等領域持續輸出企業公民價值。面向未來，本集團將以更高標準完善公司治理體系，善待環境與回饋社會，築牢高質量、可持續發展的根基。

本集團穿越週期的韌性，源於對戰略定力的長期堅守、對風險底線的恪守敬畏、對客戶導向的深度錨定。我們相信，惟有穩固企業基底，才能在週期中逐步築底，進而實現高質量的轉型與發展。

最後，本人謹代表董事會，向股東、客戶、社會 各界的鼎力支持致以衷心感謝！

龍湖集團控股有限公司

陳序平

主席

龙湖集团 2023 年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖集團控股有限公司（（「本公司」），連同其附屬公司，統稱「本集團」）截至二零二三年十二月三十一日止之全年業務回顧與展望。

我國經濟發展重心從「高增長」轉向「高質量」，房地產市場經歷過去兩年的調整，供求關係在穩市場、防風險、促轉型的主基調下尋求新的平衡。新形勢下，龍湖集團圍繞高質量發展的核心戰略，主動調整、扎實執行。

財務安全是本公司發展的基石。截至二零二三年底本集團有息負債餘額人民幣 1,926 億較二零二二年下降 7.4%，其中銀行融資佔比達 77%。我們長久以來堅決遵循按時還貸、不展期、不逾期的財務鐵律，換來戰略合作銀行的持續信任與支持，成為我們穿越週期的強大底氣。在如今政策的支持下，本集團進一步加大經營性物業貸款融資力度，以更優的成本，進一步拉長平均合同借貸年期。未來，我們將持續通過穩步有序地壓降負債，優化債務結構，確保底線安全。

二零二三年，本集團整體實現經營性現金流（包含投資，利息及分紅等）為正，根本在於各航道之間充分協同。一方面，我們始終強調有質量回款、資金集中與統籌管理；另一方面，做到根據市場靈活調整投資與開工，同時提效降費，收入與支出動態匹配，保證本公司各項業務持續增強造血能力。

本集團三大業務板塊中，開發業務全年實現合約銷售人民幣 1,735 億，行業排名第九。新房銷售的修復節奏與購房者收入預期的改善息息相關，短期內仍有調整壓力。我們對市場新形勢有清晰的預判與應對：堅持重點城市核心區域佈局，堅持產品主義，注重量價平衡與投資兌現，提供好房子、好產品，保證高質量交付。

運營及服務業務全年實現人民幣 249 億可持續性收入，同比增長近 6%。兩大業務在核心權益後利潤中的貢獻佔比已至六成以上，其持續健康發展，成為本集團利潤企穩，重回增長的重要引擎。

龍湖商業始終以滿足消費者購物和體驗的多樣化需求為核心，通過新業態和新品牌的引入，帶動區域潮流風向、消費趨勢變化，疫情後實現快速恢復。已開業商場全年銷售額同店同比增長 30%，日均客流同店同比增長 28%，出租率從去年初的 93%恢復至 96%，同時帶動租金穩步增長。

一直以來，龍湖積極響應國家「租購併舉」號召，始終堅定看好租賃住房業務，致力於營造良好租住環境。截止去年底，龍湖冠寓已在高能級城市開業 12.3 萬間房源，整體出租率達 95.5%。冠寓將持續通過產品迭代、品質升級，滿足青年人群城市安居的品質需求；同時積極參與存量項目改造與盤活，助力城市更新。

龍湖智創生活與龍湖龍智造作為龍湖兩大服務品牌，遵循輕資產管理模式，豐富及延伸房地產全服務鏈條。我們始終對機械式的規模擴張保持警惕，回歸業務本質，於 C 端，深扎基礎服務質量及增值品類，加之以不斷迭代的數字科技能力，高效、高質的滿足業主需求；於 B 端，以全業態、全週期的智慧建造及設計能力，為客戶提供高品質解決方案，創造超額價值。

二零二三年，龍湖集團入選恆生可持續發展企業基準指數，MSCI ESG 評級躍升至 AA 級。新上線的雙碳數據智慧看板，將綠色低碳的理念貫穿到建築全生命週期，切實推動減碳目標的達成。全集團致力於不斷完善 ESG 管理體系，將可持續發展及社會責任理念滲入組織肌理，是龍湖高質量發展戰略中極為重要的一環。

龍湖是高質量發展戰略的堅定踐行者，經歷了週期的錘煉，底盤愈加堅實，正向現金流驅動開發、運營、服務三大業務協同發展，重資產高回報、輕資產強服務。我們相信，以此鍛造出的龍湖競爭力，將更加適應市場與未來，既能在順境中堅守克制，更能在逆境中堅韌前行。

最後，本人謹代表董事會，向股東、客戶、社會各界的鼎力支持致以衷心感謝!

龍湖集團控股有限公司

陳序平

主席

龙湖集团 2022 年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖集團控股有限公司（「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」）二零二二年十二月三十一日止之全年業務回顧與展望。

2022 年，面臨多重且嚴峻的內外部挑戰，龍湖集團凝心聚力，交付業績，兌現承諾。集團全年 100%如期交付 11 萬套以上品質住宅，客戶滿意度約 90%。全年核心權益後淨利潤實現 225 億人民幣（下同），穩中有增。由運營及服務業務組成的經營性收入實現 236 億，同比增長 25%，經營性利潤佔比達 27%，利潤結構更加優化。業績達成的背後，源於長期主義的戰略定力與堅定執行。

地產行業經歷了深度調整，拐點已現。一是區域經濟發展帶動下的城市分化，具備產業與人才支撐的核心城市，實體消費真實而旺盛。二是改善型住房成需求主導，客戶對產品品質、服務質量及生活配套的要求不斷提升。三是企業告別高槓桿擴張模式，回歸產品主義及盈利本質。

多年來，憑借「空間即服務」戰略的堅定鋪排，龍湖集團已形成開發、運營及服務組成的三大業務板塊，覆蓋住宅開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造五大主航道，針對核心城市客戶的生活、工作、社交場景，通過品牌及資源整合、輕重業態結合，在把握商機的同時，深度參與城市空間、服務重構，「一個龍湖」生態體系持續受益。

去年新房銷售規模下降 26.7%至 13.3 萬億人民幣，需求逐步回歸，城市持續分化。我們始終堅定看好這個 10 萬億量級的支柱產業，首先要做好城市聚焦，業務佈局回歸一線及主力二線在內的重點城市、核心區域。其次，在政策精準支持下，團隊順勢提升周轉及去化，逐步優化存貨結構，修復盈利水平。相較於規模，我們更加注重交付品質、回款質量及利潤率。唯有前端把握投資節奏及精準度，後端落實項目全週期管理與執行，才能確保投資承諾的高效達成。開發業務將始終以強大及穩定的現金流支撐龍湖的底盤。

龍湖商業已在全國 32 座城市累計獲取 139 個項目，穩步推進在高能級城市的網格化佈局，帶動區域升級的同時，更能滿足龍民們對高頻、體驗式消費的需求。龍湖冠寓緊盯核心城市中年輕客群的品質租賃市場，已開業超 11 萬間房源，不斷貢獻盈利。運營業務將持續提升經營收益和資產回報，並產生正向經營性現金流。

擁有超 20 年物業服務和商業運營經驗的龍湖智創生活，全面覆蓋廣闊城市管理中的復合業態，提供高品質的多元服務。截至去年底，智創生活物業在管面積達 3.2 億方，客戶滿意度連續 14 年保持 90%以上，未來也將在這個萬億規模的市場中不斷積累長期客戶，增強服務能力，提升市佔率。

龍湖集團全新智慧營造品牌-龍湖龍智造，通過集合前期策劃、開發管理、方案設計、智慧城市解決方案等多模塊業務，形成一站式、全週期、全業態的服務能力。這是龍湖基於過往 TOD 項目營造經驗及數字科技賦能的自然產物，也是公司洞察行業機會、佈局長期業務的重要戰略，現已成為服務業態的新增長極。

健康的資產負債表和低融資成本，是房企下半場的核心競爭力。集團嚴控負債額的同時持續優化負債結構，堅持控制短債比及外債佔比，並於去年底已對 2023 年境外債務全部提前償還，外幣債務掉期比例至 98%，基本完全規避匯率風險，防止衝擊現金流及利潤。歷經了危機考驗後的穩健財務盤面及全投資級評級，猶顯珍貴。時刻保持余量思維與戰略主動權，更是我們穿越週期的底氣。

強大的組織與文化是各航道得以協同發展的堅實基礎。我們持續強化人才結構，迭代數字化底座，不斷錘煉組織韌性，使其適應環境變化，在逆境中仍能增肌、成長，日漸具備可持續發展的長相。

今年是龍湖集團成立的 30 週年。一路走來，龍湖始終秉承「善待」初心，用執行結果與承諾兌現增厚公司的信用與底盤，回饋我們的同路人。我們沒有浪費任何一次危機，而越過週期的龍湖將更具韌勁，聚而向前、行且堅毅!

最後，本人謹代表董事會，向股東、客戶、社會各界的鼎力支持致以衷心感謝!

龍湖集團控股有限公司

陳序平

主席

龙湖集团2021年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖集團控股有限公司（（「本公司」），連同其附屬公司，統稱「本集團」）二零二一年十二月三十一日止之全年業務回顧與展望。

2021 年，行業數據與公司業績再創新高。全國商品房全年銷售額實現 18.2 萬億人民幣（下同），較上年同期增長 4.8%。龍湖集團各航道業務穩健前行，住宅開發實現合約銷售 2,901 億，同比增長 7%；由商業運營、租賃住房及物業管理等組成的經營性收入實現 188 億，同比增長 39%。集團核心權益後淨利潤同比增長 20%，持續兌現業績承諾。

2021 年，更是重塑房地產行業格局與認知的一年。以「穩」為主的行業政策，堅定地去投機、清風險，從而確保積極、健康、可持續的發展環境。上下半年市場雖呈現熱冷交替，但龍湖的執行在任何時刻都保持篤定：堅持戰略導向、堅持長期原則、堅持樸素的生意邏輯與底線思維。我們持續強調盤面安全，將嚴控負債規模及不斷降低融資成本作為發展的重要前提。「綠檔」及全投資級加持下，截至 2021 年底，集團淨負債率 46.7%，平均融資成本 4.14%，均保持穩定安全。信任是多年積累的結果，更須時時維護，全集團始終以嚴明的資金管理及融資紀律作為業務開展的戒尺，以此緊握發展的主動權。

我們確保投資精準度與提升項目管控能力。「雙集中」供地模式下，要持續獲取合理的利潤空間，關鍵在於前期研判、投資節奏、營銷等運營全鏈條的打通落地。通過數據分析及底層系統不斷迭代，決策與運營工具化、標準化、流程化，確保項目投資、預算、簽約、結算各節點均按刻度達成。集團 2021 年全年新獲取 122 幅地塊，總建面 2,355 萬方，為後續增長補充有效動能。

我們持續佈局商業，提升回報。二十年的經驗積累與團隊歷練，龍湖商業運營開啟輕重並舉模式，在一二線城市網格化佈局提速。以豐富業態及符合消費趨勢的品牌，帶動區域經濟提升的同時，實現自身空間增值。2021 年，集團已開業商場的同店銷售額和客流同比均實現超 20%的增幅，商業租金收入同比增長 40%至 81.5 億，成為我們在行業週期發展中可攻可守的利器。

長租公寓全年租金收入貢獻 22.3 億。自 2017 年開展業務以來，冠寓持續著眼於解決城市新青年品質租房難題，強化產品建造，夯實運營功底，去年開始已實現盈利。既要以客戶需求為導向，又要符合投資回報邏輯，是集團各航道業務可持續發展的前提。

順應經濟發展推動消費需求不斷增長的潮流，集團全新智慧生活及空間服務品牌「龍湖智創生活」

於年初正式發佈。智創生活作為「空間即服務」戰略下服務力的集中體現，將成為集團多航道協同發展的新著力點，持續受益並推動「一個龍湖」生態體系的發展壯大。

近年來，集團深度機構化與人才體系建設相輔相成，為組織運轉注入源源不斷的活力。積極的進行科技投入，聚焦降本提效，不斷加厚賦能底座，改變企業傳統作業方式的同時，亦實現業務流程的優化、運營效率和服務品質的提升，使組織保持迭代前行的姿態。

依循向善基因，集團將履行社會責任融入發展理念。龍湖公益基金會在關愛兒童、助學興教、助老扶貧等多個維度持續發力，「大同源關愛計劃」進一步升級了員工保障體系；公司積極貫徹國家節能減排要求，推進綠色建築標準項目全覆蓋，助力「雙碳」目標實現…集團從戰略層面踐行可持續發展理念，不斷拓寬善待的邊界。

中國經濟在轉型升級中展現出強大韌性及澎湃活力，地產行業將在「房住不炒」的主基調下，迎來新的模式和階段—良性循環、健康發展。短期的波動不會動搖我們對前景的判斷，聚合是發展的基礎，穩健是不變的底色，我們內心明亮，堅定前行!

最後，本人謹代表董事會，向股東、客戶、社會各界的鼎力支持致以衷心感謝!

龍湖集團控股有限公司

吳亞軍

主席

龙湖集团2020年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖集團控股有限公司（（「本公司」），連同其附屬公司，統稱「本集團」）二零二零年十二月三十一日止之全年業務回顧與展望。

過去的二零二零年，新冠疫情在全球範圍內的突發與反覆改變了環境與發展格局。得益於國內防疫形勢的持續向好，國民生活與社會生產快速恢復，中國成為全球唯一實現正增長的主要經濟體。房地產行業對經濟增長貢獻穩定，投資與銷售表現出強勁韌性，全年商品房銷售額突破 17 萬億人民幣。面對充滿挑戰與不確定的市場，龍湖集團恪守戰略、執行堅定，全年穩步實現合約銷售 2,706 億人民幣，同比增長 11.6%。

房地產行政性監管與嚴控金融風險的政策連續出台，舉措靈活、力道精準，逐步落實「房住不炒」主基調下的閉環管理。在加速企業分化的同時，行業健康發展的路徑愈加清晰。憑借高度的自律與克制，集團平均融資成本進一步降低至 4.39%，淨負債率維持在 46.5%的低位，現金短債比 4.24 倍。龍湖始終將安全穩健的底盤作為發展根基，「全投資級」信評連獲調升，為航道業務發展增添戰略餘量：

全年投資按計劃有序鋪排，堅定佈局一二線高能級城市，並適度下沉環都市圈衛星城，全年新獲取 121 幅地塊（總建面 2,567 萬方），新拓 8 城。至此，龍湖已在最具經濟活力與人群吸附效應的 63 城聚焦與深耕，遵循投資底線與回報刻度，為盈利的持續增長奠定基礎。

集團商業通過紮實運營及快速應變直面挑戰，全年於南京、成都、蘇州、西安、濟南、重慶 6 城，守時保質地新開 10 座商場。團隊緊抓線下消費回暖的趨勢，借力創新模式，打破空間界限，聯動商戶營造出多樣化場景體驗，令客流與銷售迅速恢復，年底出租率達 97%，全年商業租金提升 23%至 58 億人民幣。20 年的鍛造與歷練，確保集團在任何波動週期裡都享有租金築成的 「壓艙石」，這正是龍湖商業自成立以來的孜孜以求。

龍湖的租賃住宅品牌「冠寓」，以匠心品質、暖心服務，在都市裡為新世代青年提供扎根與築夢的居所。近年來，在穩步拓店與運營提升下，品牌影響力穩居行業前三，全年實現租金收入 18 億人民幣，現已成為集團經營性收入的穩定貢獻源。

多年以來，龍湖智慧服務持續以「滿意+驚喜」為標尺，與其他主航道共冶一爐，用精細化、智能化的管理將「龍湖式幸福」耕種於業主之心，全年實現收入 58 億人民幣。始終以客戶需求為導向，在有質的規模拓展下延伸服務邊界，從生活社區到商寫、學校、交通樞紐等城市運營，傳統的物業管理正在釋放更大的能量與想像。

代表房屋租售與房屋裝修的全新生活服務品牌-「塘鵝」，應勢升級為主航道業務，圍繞居住需求的衍生正在激發新的增長動能。我們既注重各航道自有的商業邏輯與運營，亦看重充分凝聚、協同所帶來的效能。

我們深知，持續踐行環境、社會及管治（ESG）是企業可持續發展的永恆主題。二零二零年，董事會 ESG 委員會與各職能組成的工作小組積極推進對社會、對環境承諾的紮實落地，十一月龍湖公益基金會正式註冊成立、十二月綠色金融框架搭建完成，今年更將發佈首份獨立的龍湖集團可持續發展報告以完善披露⋯⋯與環境共生、與同路人共贏的理念已注入龍湖的成長基因，從而更好地履行企業公民的責任。

科技創新催生新的消費需求，物聯網、大數據、人工智能與服務業的深度融合為經濟持續增長注入新活力。龍湖秉承「空間即服務」戰略，在科技賦能之下，空間運營商的角色和長法也在被重新定義。過去幾年龍湖堅定地推進數字化平台的搭建，得以敏捷應對如今環境的多變，不斷推動服務的升級與組織迭代，與時代同頻共振。

二零二一年三月十五日，龍湖集團正式納入恆生指數，多年來的踏實向前再獲資本市場認可。龍湖將始終滿懷敬畏之心，以持續增長積澱長期價值，知時明勢而後謀，定心篤行以致遠!

最後，本人謹代表董事會，向股東、客戶、社會各界的鼎力支持致以衷心感謝！

龍湖集團控股有限公司

吳亞軍

主席

龙湖集团2019年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖集團控股有限公司（（「本公司」），連同其附屬公司，統稱「本集團」）截至二零一九年十二月三十一日之年度業務回顧與展望。

2019 年中國房地產，既有預期寬鬆，交投活躍的小陽春，也有資金監管從嚴後回調的驟冷，最終以 16 萬億的銷售額收官。熱烈依舊的規模新高，不改變我們之前的表態-水大魚大、蒙眼狂奔的時代注定一去不返，回歸、重塑成為共識。龍湖秉承穩健增長的目標設定，全年實現合約銷售 2,425 億，同比增長 21%。

當防風險、去槓桿一再被強調，房企在融資渠道、成本年期等維度加速分化，欣慰集團得以從容的姿態應對。當期獲穆迪上調展望為正面，標普更上調評級至 BBB，實力站穩投資級。無論是境外美元票據，還是國內公司債券，均屢屢以長年期、低票息刷新業內記錄。集團平均融資成本僅 4.54%，多年自律與克制終沉澱出資本端的護城河。

受年初樓市「小陽春」帶動，2019 年一季度房企拿地積極性激高，土地溢價迅速抬升，龍湖堅守決策紀律，耐心等待機會，集中在下半年多有斬獲。期內新增 90 幅新地，新拓 11 城。集團整體土儲佈局優質、成本合理，其中約 90%的貨量集中在熱點城市和價值區域，保障長期的盈利增長。

天街、冠寓等經營性物業扎實推進，全年租金收入提升 42%至 57.9 億。租戶結構、客流增長等經營性指標持續優化。期內，北京長安天街、上海閔行天街、杭州西溪天街等 10 座新商場陸續亮相，龍湖多年打磨的空間運營品牌，不僅是周期波動中穩定增長的收入來源，更通過有靈魂的空間、能共情的服務、無邊界的創新不斷探索着人與空間的連接願景。

社區服務專家-龍湖智慧服務，是龍湖品牌最富溫情的一環。兩年多的擴張拓展與系統打磨，除了住宅社區，其已開始涉獵醫院、學校，公園、航空後勤、交通樞紐等豐富多樣的城市生活場景。更憑藉業務在線、數據在線洞察客戶需求，提供更精準、更滿意、更驚喜的服務。在疫情黑天鵝的壓力下，智慧服務的能力經受住了考驗，服務的價值也在千家萬戶的心中根植。

多年恪守企業公民之責，龍湖謹記回饋社會之義。2019 年 3 月，集團捐資 1 億元設立「龍湖-故宮文化基金」，助力故宮博物院文物保護與修復，及文化遺產的研究與傳播。面對疫情，集團捐贈人民幣 3,900 萬現金及物資，用於全球「戰疫」。

此外，對旗下在營的 39 座商場，超過 4,500 家合作品牌與商戶，實施租金減免政策，踐行同路戰疫、共克時艱!

當下的中國房地產，規模增速放緩、國家穩房價的基調還將持續，疊加新冠病毒侵襲導致的階段性停工與停售，更令房企普遍感覺到緊與難。正是這樣的難，倒逼着人與組織提升能力、迭代系統，倒逼行業整合提速!我們相信，真正優秀的企業，順流逆流都一樣有直面的勇氣和超越平均的能力。

突發事件短期固然衝擊顯著，長期並不改變國家與人民追求發展、追求美好生活的信念。危機中對優質空間與服務的迫切訴求，也讓我們更明晰為之奮斗的價值與意義。

集團一路的成長，困難與擾動於我們並不陌生，憑藉擁抱變化的姿態、戰略聚焦的實力、敏捷變通的執行力，龍湖人必一如既往，在模糊和不確定性中探究方向，鑿出路徑，不負託付與信任。

龍湖集團控股有限公司

吳亞軍

主席

龙湖集团2018年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖集團控股有限公司（「本公司」），連同其附屬公司（統稱（「本集團」）截至二零一八年十二月三十一日止之年度業務回顧與展望。

業績

本集團二零一八年合同銷售額達至人民幣 2,006.4 億元，較上年增長 28.5%。營業額同比增長 60.7% 至人民幣 1,158.0 億元，其中物業投資業務租金收入增長 57.7% 至人民幣 40.9 億元。減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利為人民幣 128.5 億元，同比增長 31.5%。核心稅後利潤率為 14.7%，核心權益後利潤率為 11.1%，分紅比例至核心溢利的 45%。

2018 年回顧

2018 年的中國房地產，從業者並不輕鬆。成交總額以 15 萬億再創新高，然而回歸居住屬性的樓市，上行的內在動因與邏輯已與過往迥異，城市、板塊間的差距進一步擴大。控房價、去槓桿的組合拳觸發購買情緒的整體降溫。公司努力把握城市輪動與細分市場的結構性機遇，全年實現合約銷售 2,006 億，同比增長 28.5%。

除了 85% 以上的銷售回款率，公司更憑藉出色的融資能力，以真金白銀把握行業調整期的戰略主動。在資本市場，選准窗口，實現境內外債券的最優發行；在銀行端，高信用保障了額度與利率的雙支持—總行級授信總額超 2,000 億，全年平均融資成本則保持 4.55% 的低位。頭寸的寬裕，是公司始終保持既定投融資和運營節奏的踏實底氣，這份底氣在當期尤顯珍貴。

新房市場成交顯著降溫，土地市場也從上半年的高歌猛進迅速放緩，部分城市更是急轉直下，土地流拍頻現。公司恪守投資邏輯與紀律，堅定看好都市圈、城市群協同發展的磅礡前景，全年新增 91 個項目，在重慶、成都、杭州、青島等都市圈熱點二線城市多有斬獲，亦佈局南昌、鄭州、貴陽、東莞等 11 座新城，區域縱深進一步夯實，更是中長期銷售續航、盈利增長的動能。 除了地產開發，集團另外三大主航道業務也在期內有序推進。

憑藉對體驗式消費需求的敏銳捕捉和空間營造的創新運用，在整體消費放緩的形勢下，龍湖商業逆市達成 42% 的租金增長至人民幣 36 億，同店增長亦達 17%。期內開業的北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街，以近 100%的出租率亮相都市交通樞紐，點亮「天街」品牌鏈接人與空間，人與服務的願景。

「冠寓」聚焦在高能級城市孜孜拓展，從年輕人群品質、便捷服務需求出發，截至期末已累積開業 5 萬多間，成為長租公寓領域影響力 TOP3 的品牌。也是踐行租購並舉、豐富住房供應結構的排頭兵。業務推進的同時，亦不忘企業社會責任。期內，通過中國光彩事業基金會，與大股東共同發起設立「光彩-龍湖教育扶貧專項基金」，承諾共計捐贈 3 億元，支持中國教育事業。近期亦捐資 1 億元與故宮博物院共建「龍湖-故宮文化發展基金」，促進遺產保護與傳統文化傳播。

2019 年展望

經歷過 2018 年的先揚後抑，感受著長效機制在因城施策理念下靈活落地；水大魚大、蒙眼狂奔的時代註定一去不返，回歸、重塑成為共識。龍湖慶倖自己始終對投機、對浮躁保持警惕，慶倖在多年的商業徵戰中，始終關注著內生的業務能力、捕捉著客戶的需求迭代，遵循著商業本原的邏輯。這背後既有對風險的理性判斷，更是內心謙卑與責任感的投射。

中國城市化進程的能量是房地產繼續前行的根本驅動，百姓對生活更豐富內容、更美好空間的訴求是我們對專業度、精細化與差異化探索追求的仰仗。正在蓬勃演進的中國城市群，人口集聚、產業聯動清晰可循，一二線城市新銳中產的崛起、線上線下融合提速的趨勢正生動顯化。

行業遠期趨勢的確定性，給了我們應對當下不確定性的篤定與路徑。龍湖將一如既往鍛造穩健扎實的財務盤面，堅守量入為出的投資紀律，從客戶出發，營造全場景的舒適空間，疊加精準、智慧與生動的服務體驗，在業務主航道上挖掘與演繹「空間即服務」的長期溢價。

2019 年，是龍湖登陸港股的第 10 個年頭。從一枚資本市場的新兵開始，秉承善待、低調與堅守，既虛心聆聽資本的視角與規則，也恪守大道至簡的信念，在目光高遠與務實拙朴的平衡中，打磨著日益清晰的多維業務格局，沉澱著全投資級的質感；站穩千億市值的同時，更以扎實的業績與分紅回饋著投資者的信任。展望下一個 10 年，龍湖必守信而篤行，步穩而謀遠。以樸素的戰略定力和業務閉環，輔之資本的力量，在週期跌宕中謀求勝出，兌現共贏!

龙湖集团2017年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」二零一七年十二月三十一日止之年度業務回顧與展望。

業績

本集團二零一七年合同銷售額達至人民幣 1,560.8 億元，較上年增長 77.1%。營業額同比增長 31.5% 至人民幣 720.8 億元，其中物業投資業務租金收入增長 35.6% 至人民幣 25.9 億元。減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利為人民幣 97.7 億元，同比增長 25.9%。核心稅後利潤率為 18.3%，核心權益後利潤率為 13.6%，分紅比例至核心溢利的 40%，並建議派發創業 25 周年特別股息，每股人民幣 8.5 分，合計分紅每股人民幣 0.758 元。

2017 年回顧

2017 年，「房住不炒」的調控主基調下，市場由過熱逐步趨穩。中國經濟整體向好的大背景下，城市人口對商品住宅剛需和改善的旺盛需求，城市群集聚發展催生的需求外溢等真實動力，令全國商品房市場雖多方承壓，仍呈價穩而量升之態，銷售金額和面積雙雙再創新高。公司把握市場機遇，期內合約銷售 1561 億，同比大增 77%，站穩行業前十。

規模大漲之外，我們更欣喜於公司的盈利能力，毛利率達 33.9%，核心權益後利潤增長25.9% 至 97.7 億。分紅比例亦再度提升 5 個百分點至 40%，並派發創業 25 周年特別股息回饋股東。

公司秉承態度積極、決策審慎的投資風格。期內新增土儲 76 幅，樓面均價 6,445 元╱平米；更拓展 7 座新城，既覆蓋深圳、香港等一線重鎮，亦拓展至合肥、保定、福州、嘉興、珠海這類環都市圈主力。順應行政邊界日益模糊，物理距離迅速縮短的都市圈、城市群發展邏輯，積極部署。

篤定投資的背後是扎實財務盤面賦予的底氣，在資金面不斷收緊的當前，公司始終堅守的高回款率確保合約銷售成為真金白銀的護城河；潛心打造的多渠道、低成本融資能力更進一步凸顯優勢。期內成為境內外評級機構一致授予投資級的民營房企，並在 17 年 7 月和 18 年 1 月兩次成功發行投資級美元債券，總融資規模 12.5 億美金。再加上境內的綠色債、境外的銀團貸款等，為公司在行業波動中始終掌握主動、遊刃有餘奠定基礎。

龍湖的「天街」品牌，經過多年錘煉，已成為業內頗具影響力的商業地標。期內，有 5 座天街亮相開業，出租率、開業率均在 95% 以上；另新獲取 17 個持有商業項目，首進 4 城。以蓬勃之勢佔據目標城市的重要交通節點，憑藉細分客群的差異化定位和不斷迭代的運營體驗，已成為公司打通空間與人、空間與服務的前端陣地。

為滿足人民群眾過渡性、階段性住房需求，更著眼於「租購並舉」長效機制的建立，各級政府大力支持住房租賃市場的發展。公司亦積極響應，「龍湖冠寓」以出眾品質迅速鋪開，截止期末已覆蓋 17 個 1-2 線城市，累計開業 1.5 萬間，品牌影響力更躋身長租公寓領域前三。

2018 年展望

展望未來，我們一方面對中國經濟堅定看好，對行業站穩規模高位、持續發展堅定看好!另一方面，隨著監管從嚴成為常態，長效機制逐步建立，行業正面臨深層變革，更需要企業深懷敬畏之心，尊重規律，發掘新機遇。

公司仍將積極銷售，力爭行業前十，保持適當規模優勢。同時繼續堅定投入商業地產和長租公寓兩大經營型主航道業務，保持租金收入不斷增長。面對註定激烈的土地市場競爭，公司既堅持聚焦，在一、二線城市及其都市圈內挖掘機會，又適度下沉佈局，把握城市群發展機會。年初至今，已新進南昌、鄭州、南通 3 城，集團佈局拓展為 36 城。面對行業併購整合的新週期，我們也將密切關注，爭取有所斬獲。

金融、政策環境的變化確是行業波動的重要影響因素，但看終局，人民生活水準和消費需求的日益升級，高鐵「八縱八橫」引發的城市價值重塑，新經濟結構的不斷優化等利好，都將在房地產領域投射出正能量。伴隨著長效機制的逐步落地，回歸本意的行業更有機會走向真正的持續繁榮。

房子的本質是承接美好生活的空間載體，對空間的需求則涵蓋了居住、消費、辦公、教育、康養等各種場景，從擁有空間，到享受空間，地產領域的消費升級還大有可為。洞見和打通不同的空間需求鏈接，正是撬動行業未來的關鍵。

我們慶倖自己早年在地產開發衍生業務的提前謀劃和孜孜積澱，目前已經清晰形成了以住宅開發銷售為核心，商業運營、長租公寓及物業服務四大主航道業務並進的多維佈局。既依託現有運營優勢，也兼顧細分子領域的演進，努力把握空間與人的生意全域。同時更將利用大數據、新技術主動變革，不斷刷新組織肌理，力爭在房地產這樣的傳統行業，生長出未來企業的格局與能力，築高競爭力門檻，與廣大股東、業主和員工一起，把握大好時代，共贏未來!

最後，本人謹此代表董事會同仁，就社會各界的鼎力支持致以衷心感謝。

龙湖集团2016年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」），連同其附屬公司，統稱（「本集團」）二零一六年十二月三十一日止之年度業務回顧與展望。

業績

本集團二零一六年合同銷售額達至人民幣 881.4 億元，較上年增長 61.6%。營業額同比增長 15.6% 至人民幣 548.0 億元，其中物業投資業務租金收入增長 35.2% 至人民幣 19.1 億元。減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利為人民幣 77.6 億元，同比增長 11.8%。歸屬於股東的核心淨利潤率為 14.2%，分紅比例連續第 3 年提升 5 個百分點至核心淨利潤的 35%。

2016 年回顧

2016 年的中國房地產市場，呈現出前所未有的跌宕與分化。成交量在前鬆後緊，不斷加碼的政策調控中再創新高；高位運行的背後，是區域和房企之間格外劇烈的差異表現。得益於公司在高能級城市的深耕佈局及品牌優勢，期內合約銷售創歷史新高達 881.4 億，抓住了窗口、提升了規模。

量價齊升的銷售行情及前三季度相對寬鬆的金融環境，拉升了企業的拿地熱情，然而全國城市推地卻同比下降 11%，一線和熱點二線城市土地市場尤其高熱，高價地塊頻出。公司堅持聚焦高潛力城市圈，期內以合理價格新增 43 幅土地，集中於北京、上海、杭州、廣州、重慶、廈門、濟南等城市，更添天津、武漢兩大高鐵路網重地，並於 17 年 2 月正式進入合肥。至此，集團覆蓋城市增至 27 個，全國化佈局縱深進一步拓展。

篤定拿地的背後，是一貫堅持的超過 90% 銷售回款率，及多渠道、低成本把握各類融資機會的能力。年內，憑藉境內 AAA 投資評級成功發行 118 億公司債，綜合借貸成本進一步下降至 4.92%。而未雨綢繆的外債管控與匯率掉期，令公司以極小的外幣敞口，抵禦了匯率波動的衝擊。

業績穩健及對資產負債表的嚴格要求，亦贏得了境外評級機構的讚譽。公司在期內獲得標普 BBB- 投資評級，穆迪亦逆市調增公司展望為正面（評級 Ba1），加上惠譽授予的 BBB- 評級，龍湖有望成為第一個三大境外評級機構一致授予投資級的民營房企，將以全新的姿態亮相資本市場。

商業地產領域則又添 3 座「天街」，分處於北京、重慶和上海 3 城的重要軌道交通節點，以通達便捷、體驗豐富成為區域內人流彙集的歡樂入口。至此，公司累積已開業商場 21 個，運營面積 194 萬方。投資性物業經數年耕耘已迎來穩定增長的收穫期，期內實現投資物業收入 35% 的按年增長。

回望 2016 年，房企之間在規模增速、戰略判斷和業務選擇等方面的區隔日益顯著。龍湖既聚焦主業，又試水地產領域微創新。目前，兩大新業務：滿足年輕客群品質租住及生活服務的「冠寓」和定位於商業綜合體內聯合辦公的「一展空間」已陸續在北京、上海、成都、重慶等地落地，並將逐漸成為公司品牌的重要一環。

2017 年展望

我們認為，2017 年宏觀經濟整體趨穩，隨着有保有壓的分城施策繼續深化，市場量價回調將是大概率。但房地產作為國民經濟支柱的地位不會改變，在整合加速、變局複雜的背景下，盤面穩健、運營扎實的公司更有能力從中獲益。

在銷售規模上，公司將穩穩站上千億新台階，並力爭上游。2017 年內還將有 5 個天街陸續開業，租金收入亦保持增速，利潤增長和盈利能力穩定可期。面對註定激烈的土地市場競爭，公司仍堅持戰略導向，在一、二線城市及其城市圈內挖掘機會，對合作開發與項目收購保持開放，態度積極而決策審慎。

短期看，金融、政策環境的變化確是行業波動的重要影響因素，但人類歷史上最大規模的城市化及城市中產階層的形成與遷徙才是中國房地產發展空間的根本動因。對此，我們既應有大膽的想像，又必須有深度的研究和縝密的推演。

我們相信，從人的需求出發，將居所、商業、社區、辦公、服務等場景在不同空間的互動融合打通，方是洞見乃至引領行業未來趨勢的要義。因此除了住宅開發、商業運營、物業服務及長租公寓等主渠道業務，其他創新業務的嫁接和資源導入也將摸索推進，既依託現有優勢，也必將推高公司長期的競爭門檻。

互聯網的發展、新技術的變革、客群的變化及規模整合的提速，公司正面對前所未有的挑戰及不確定性。然而面對競爭，龍湖反而格外自信和堅定；談及未來，我們既謀發展，又有克制，希望通過組織和運營平台的不斷選代，在房地產這樣的傳統行業，生長出未來企業的格局與能力，謀定而後動，在競爭中進步，在時間中沉澱，在週期中勝出!

最後，本人謹此代表董事會同仁，就本集團全體僱員的努力不懈及全體股東的鼎力支持致以衷心感謝。

龙湖集团2015年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」）二零一五年十二月三十一日止之年度業務回顧與展望。

業績

本集團二零一五年合同銷售額達至人民幣 545.4 億元，較上年增長 11.2%。營業額為人民幣 474.2 億元，其中物業投資業務租金收入增長 61.5% 至人民幣 14.2 億元（剔除營業稅前為 15.0 億元）。歸屬於股東溢利為 89.9 億元，減除少數股東權益及評估增值影響後之核心溢利為人民幣 69.5 億元，同比增長 5.1%，歸屬於股東的核心淨利潤率為 14.6%。分紅比例提升 5 個百分點至核心淨利潤的 30%。

2015 年回顧

2015 年是中國經濟進入「新常態」的第一個完整年，這一年房地產政策調控的關鍵詞是「去庫存」，在多輪降息、降准、降首付的刺激下，房地產交易總量繼 2014 年同比微跌後，再次實現了 14.4% 的增長。但行業長期積累的地域分化，令「促需求」動作在三四線城市收效甚微，唯一線和主流二線城市量價回升顯著。得益於公司聚焦一二線的佈局與品牌優勢，期內合約銷售人民幣 545.4 億元，同比增長 11.2%，創歷史新高。

城市交易量的劇烈分化直接導致土地市場冷熱不均，三四線城市顯著遇冷，熱點城市卻地王頻出，年內土地成交總量同比下滑，平均溢價率則結構性上揚。公司秉承「10+X」既定策略，期內新增 25 幅土地，高度集中於北京、上海、杭州、廈門等高能級城市，集團土儲結構再次升級。

國內寬鬆的信貸環境帶來了新的融資機遇，公司快速反應，把握窗口期，憑藉境內 AAA 投資評級成功發行人民幣 80 億元公司債，優化了負債結構，更令綜合借貸成本進一步下降至 5.74%。而集團一貫堅守的外債比例管理與數年前即開始鋪排的匯率掉期，令公司以極小的外幣敞口，顯著降低了匯率波動的衝擊。

穩健的業績、精準的投資及安全的財務盤面也贏得了境外評級機構的認可，公司在期內獲得惠譽投資評級（BBB-，展望穩定），標普亦調增公司展望為正面（BB+），龍湖成為同等規模房企中首個獲得境內外投資級的民營企業，為未來多渠道、低成本融資鋪路。

電商的蓬勃發展衝擊著傳統零售，我們秉承「滿足所需、更有驚喜」的經營理念，繼續堅定投資以「天街」系為主體的購物中心，在核心城市交通節點打造體驗豐富的一站式家庭購物中心。下半年在杭州、成都集中開業了兩個「天街」，合計 24 萬方。至此，龍湖商業戰略成功佈局西部、華北和華東三大板塊，累積已開業商場面積近 150 萬方。投資性物業經過數年耕耘已步入正軌，期內實現投資物業收入 61.5% 的按年增長。

回顧 2015 年，最令人欣慰的是公司既完成了目標，兌現了承諾，又收穫了成長，5 年前選擇的戰略轉型之路初見成效。

2011 年，中國房地產告別快速增長的階段，漸漸步入速度放緩，變局複雜的下半場，我們慶倖龍湖在此之前完成了上市及初步的全國佈局和縱深擴張。但如何贏在下半場，則需要企業有更系統的組織能力和不斷迭代的產品與服務水平。基於這樣的思考，龍湖主動放慢腳步，開啟以「優土儲、強運營、控成本、持商業、精團隊」為關鍵詞的戰略轉型。

經過近 5 年的調整，公司土儲結構、管理團隊及運營體系均來到更好狀態：「城市地圖」系統提升了投資能力；「客戶細分」實現了差異化產品研發與落地；通過 90% 以上總價包乾、近100% 的合同標準化和集中採購，強化了成本能力；而龍湖物業更成為國內第一家公開發佈管理和服務白皮書的物業企業；加上未來租金收入的穩定可期，公司在面對新的宏觀環境和競爭態勢時，得以保持身段敏捷，掌握主動!

2016 年展望

2016 年，宏觀經濟仍有下行壓力，即使整體政策、貨幣環境保持寬鬆，考慮到人口紅利消失和城市化增速放緩的影響，預計房地產市場成交總量平穩且分化加劇，這是行業進入成熟期的必然。但政策的運作空間仍大，房價不至於會有斷崖式下跌，告別高速上漲的房地產仍是國內可持續的重要經濟板塊；在相對複雜的行業背景下，靜水深流的公司反而更能在其中獲益。

作為一家佈局全國的地產公司，龍湖發展的關鍵是當前所處城市的市場前景和發展階段。龍湖多年來堅持投資於一線和核心二線城市的安全板塊，持續優化的土儲結構是未來規模發展的基礎。潛行打造的運營系統令公司得以在新城市快速複製成功，提升市場份額。2015 年南京、廣州兩大新城市的靚麗表現和重慶、北京、杭州等成熟公司的明星項目更給了我們信心。而融資能力不斷提升帶來的融資成本優勢、精細化管理打造的建安成本優勢、佔比不斷上升的商業地產收入更為企業在行業毛利率下行階段的盈利能力護航。

互聯網技術與思維正在顛覆著各行各業，與同業謀求多元化、試水「互聯網+」概念不同，龍湖始終相信越是多變複雜的需求越仰仗專業能力的支撐；越是快捷迅速的時代，越對生活起居有著更個性、挑剔的期待。因此，在物理空間、社區營造、增值服務、城市重構等維度深入解讀客戶痛點，提供極致產品和服務才是佔領客戶心智，贏得商機的終極邏輯。龍湖開放平等的企業文化、大戰略視野、服務基因和匠人精神則將有助於我們既發揮想像，又腳踏實地在數據、系統和組織建設上孜孜探索、堅定投入。

新的一年，龍湖將繼續聚焦主營業務，深練內功；繼續強調集團與地區公司的戰略共謀，順勢而為。依靠對未來生活場景的洞見，研判投資決策、產品定位及服務標準，長期看，將提供「從入住到生活、休閒，到資產增值、再次置業」的一站式服務，並摸索地產領域微創新。相信龍湖必將以「心有猛虎，細嗅薔薇」的智慧與執行，兌現長跑者的願景，為股東、客戶、員工及整個社會創造價值!

最後，本人謹此代表董事會仝人，就本集團全體僱員的努力不懈及全體股東的鼎力支持致以衷心感謝。

龙湖集团2014年主席报告

本人現向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」），連同其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零一四年十二月三十一日止年度之業務回顧與展望。

業績

本集團二零一四年銷售額較去年增長 2% 至人民幣 490.5 億元。營業額較去年增長 22.8% 至人民幣 509.9 億元，其中物業投資業務租金收入增長 38.1% 至人民幣 8.8 億元。歸屬於股東的溢利為人民幣 83.5 億元，減除少數股東權益及評估增值影響後之核心溢利為人民幣 66.1 億元。歸屬於股東的核心淨利潤率為 13.0%，分紅比例提升 5 個百分點至核心淨利潤的 25%。

2014 年回顧

2014 年初，中國房地產供需在局部區域的結構性失衡凸顯，疊加流動性持續緊縮和觀望情緒，市場行情顯著下滑。9 月以後，隨著行政性調控政策的逐步退場，利率、取消限貸等市場化手段的正面影響，四季度的市場成交有所回暖，但全年仍呈同比下滑之勢。在行業增長階段下行的態勢下，公司全年實現合同銷售 490.5 億元，微增 2%，銷售回款率依然保持 90% 左右的高位。受益於 1 年多以前強調的「供銷存」管理，期末存貨同比下降，以確保公司整體盤面的健康和戰略的主動性。

受銷售影響，土地市場整體降溫，但成交格局的分化令一線和主力二線城市的土地依然炙手可熱。公司找准價值板塊、把握投資機會，集中在競爭相對平和的一季度、四季度出手，以合理價格購置 16 幅優質地塊。期內集團亦成功落子南京、廣州兩大高能級戰略新城。至此，集團業務覆蓋拓展為 5 大區域 24 城，區域及板塊佈局進一步改善。

公司一方面制定穩健的年度目標，合理規劃全年資本開支。另一方面適時把握融資窗口期，3 月鎖定 34 億港幣 5 年期銀團貸款，並於 5 月首次嘗試境外人民幣債券（點心債）市場，以 4 年期 20 億人民幣創下業內年期、規模雙記錄。年末集團在手現金創歷史新高達至人民幣 190.4 億元，綜合借貸成本依然保持在 6.4% 的低位，年期進一步拉長至 4.5 年。隨著境外融資成本的逐步攀升和人民幣匯率的潛在下跌風險，公司開始更多關注境內融資機會的拓展，並於 12 月獲得境內評級 AAA，成為少有的投資級別民營房企，為未來的境內融資鋪平道路。

商業地產憑藉社交體驗消費平台的定位、良好的區位及運營管理繼續穩健發展，商業總收入實現 38.1% 的增幅。年內，包括北京長楹天街在內的 4 個商業地產如期成功開業，標誌著龍湖商業地產亮相一線城市。而未來 2 年將陸續面世的杭州金沙天街和上海虹橋天街也同樣值得期待。

在業務穩定發展的同時，公司依然堅持深度機構化，保持平等、謙遜、開放、自我變革的氛圍和文化。期內新加入公司的管理人員與龍湖原有文化、系統快速融合。通過整合管理思路，主動變革，保持組織能力的不斷進步。

龍湖不僅向客戶提供優質的產品和服務，還始終以優秀企業公民角色承擔社會責任。品牌公益「龍湖年貨」已堅持 6 年，今年又開金融扶貧的先河，將重點聚焦農村扶貧小額保險，惠及 10 個貧困區縣，10 萬農村人口。

2015 年展望

當前房地產成交的下行與分化概因各地供應結構所致，新一屆政府減少行政干預，堅持市場化的風格註定了這樣的盤整不可能在短期內完成。伴隨過去 10 多個月的去化與需求積蓄，2015 年整體形勢不致弱於去年，但難有根本性的量價逆轉。在這樣的形勢下，短期的增幅不是我們所關注的；保持健康的活力與長期增長的能力，才是企業經營的要義。

我們相信，好公司的關鍵在於對其客戶有不可或缺的價值。在房地產行業進入新階段的今天，對客戶的研究和重視將被提升到新的高度。2015 年龍湖將繼續從客戶需求出發，研判投資決策、產品定位、成本配套及服務標準，注重建立全覆蓋、差異化的品牌影響力。並且主動擁抱互聯網，利用新技術載體將已成形的系統管理方法論更高效、堅決地執行下去，實現「住宅+ 物業+ 商業」三大模塊的資源整合閉環，為業主提供「入住、生活、消費的一站式服務體驗」，以創造價值。

在投資和運營方面，集團繼續秉承量入為出、合法合規的原則，聚焦一線及領先二線城市，並向好團隊傾斜，在把握宏觀節奏的基礎上進一步提升項目投資精準度，進一步強化供銷存管理和建安成本的競爭力。同時，集團也將繼續以開放的心態擴大合作，堅持高標準，鍛造自身「好手藝」，吸引優質合作夥伴，持續提升股東回報。

依託超大規模的人口遷徙與城市發展，中國的房地產市場還有著廣闊的發展空間。我們慶倖自己在合適的時間進入了一個合適的行業，更堅信在其中賴以生存並不斷發展的不是一時的規模而是持久的強韌。龍湖將始終保持自我變革的勇氣與能力、保持謙遜和敬畏，堅持做好的產品，做對的事；相信最終時間會站在我們這一邊!

龙湖集团2013年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」），連同其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零一三年十二月三十一日止之年度業務回顧與展望。

業績

本集團二零一三年一至十二月銷售額較去年同期增長 20% 至人民幣 481.2 億元。營業額較去年同期增長 49% 至人民幣 415.1 億元，其中物業投資業務租金收入增長 31.3% 至人民幣 6.3 億元。歸屬於股東的溢利為人民幣 80.4 億元，減除少數股東權益及評估增值影響後之核心溢利為人民幣 62.1 億元。歸屬於股東的核心淨利潤率為 15%。

二零一三年回顧

二零一三年，境內房地產市場穩中有升，剛性需求的集中釋放帶動主要城市量價齊漲。得益於聚焦一二線城市的佈局，集團全年銷售業績超目標達成至人民幣 481 億元。二零一二年獲取的 17 個項目全部於二零一三年內入市，總體銷售情況良好。重慶、北京公司穩居年貢獻人民幣 80-100 億元量級。杭州公司和成都公司的銷售能級提升至人民幣 60-80 億元。集團單城市年均銷售貢獻額近人民幣 30 億元，未來還將培育更多高量級的戰略據點，令城市格局更趨均衡。

房屋銷售市場的興旺推高了土地市場的熱度，全年土地出讓溢價率大幅飆升。集團集中在競爭相對平和的一季度、四季度出手，以合理價格購置 15 幅新地塊，平均溢價率不到 13%。投資地塊主要集中於一線城市（杭州、上海、北京）的近城區域及二線城市的核心地段。期內集團亦成功落子長沙、昆明、蘇州、濟南四大經濟發達且房地產市場容量相對豐厚的戰略新城。至此，集團業務覆蓋拓展為 5 大區域 21 城，在擴大縱深的同時，基本扭轉了以往集中於郊區大盤的投資佈局。我們相信，優化城市佈局、堅持土地成本的相對優勢，是公司立足長遠，可持續發展的健康底色之一。

上市 5 年來，在資本市場累積的信用優勢及團隊經驗更強化了集團的低成本融資能力。二零一三年一月，集團把握境外債券市場窗口期，成功發行 10 年期長債；二零一三年七月，完成 77 億港幣最大規模內房銀團貸款。即使在下半年日益緊縮的國內信貸市場，集團依然能夠獲得基準利率的開發貸款。這使當期融資成本 6.58%，繼續保持民營房企領先地位。

商業地產在激烈的市場競爭中憑藉良好的區位優勢及口碑保持穩健發展。二零一三年十二月底，成都北城天街作為集團跨出重慶的第一個大型購物中心成功開業，現已是成都北部人氣最旺的大型商業。而計劃二零一四年開業的北京長楹天街亦成功召開首次招商大會，吸引超過 600 個商戶響應。

作為國內第二個加入聯合國全球契約組織（全球企業公民組織）的房企，集團始終謹記企業公民之責。除連續第 5 年發放價值人民幣 500 萬元的「龍湖年貨」扶助貧困民眾外，更開始實踐「授人以漁」的產業扶貧，通過幫助當地建立鄉村旅遊示範區，幫助農民脫貧致富。而在雲南撫仙湖，集團通過植被恢復、農業面源污染截斷、雨水截流利用等手段，致力於石漠化治理，傾力打造的 9.5 公里生態走廊已經亮相，並獲得當地原住民、業內專家及政府的高度認可。

二零一四年展望

隨著境內外流動性趨緊和國內實體經濟的增速放緩，我們對二零一四年的房地產市場走勢持謹慎預期，並相信區域及公司間的分化將進一步擴大。未來市場的波動仍是常態，並將更多來自供需格局的變化。

二零一四年公司運營的關鍵詞是去存貨、控成本。集團層面已完成相應的組織結構調整，進一步強化銷售、成本與投資管理能力。爭取用 6 至 12 個月的時間，加大存貨去化力度，逐步提升整體去化率水平；並在保障品質的前提下，梳理、刷新住宅產品，尤其是剛需公寓的綜合成本能力，以提升公司的投資效益。

在投融資方面，集團繼續秉承量入為出原則，在把握好宏觀節奏的基礎上進一步提升項目投資質量。配合內部研發的客戶價值研究體系，將客戶心目中的好產品、好去處轉化成精准的定位和確實的業績。同時，集團也將以更開放的心態擴大對外合作與合資，憑藉自身運營能力吸引與整合社會優質資源，探索與駕馭更靈活高效的資產運營及管理方式，實現更強的創利能力。

二零一四年末，北京長楹天街（購物中心）即將開業，這標誌著龍湖商業地產亮相一線城市的全面啟動，商業地產全國化戰略進入新的階段。商業管道裡的杭州時代天街（下沙）、北京時代天街（大興）、上海虹橋天街等一系列一線城市、地鐵上蓋物業正有序推進。面對電子商務的崛起，我們不是害怕衝擊，而要主動與之共舞，通過線下實體店與線上的互動，放大實體店的作用與價值。今天在核心城市、價值地段埋下的點位，將是未來穩定、可持續的利潤來源。

龍湖從創業伊始，已走過 20 年。在波動行業持續發展，憑藉的不是過人的預判，獨到的資源，而是對市場輪回的敬畏之心。未來，也同樣追求有質量的發展，既不為規模的新高狂喜，亦不因行情的跌宕惶恐。正如我們一直相信的那樣，超大規模人口遷徙所支撐的中國房地產依然有廣闊的發展空間，區域與從業者的分化加劇是必經之路。這既是風險，也是機會。

龍湖地產有限公司

吳亞軍

主席

龙湖集团2012年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」），連同其附屬公司，統稱（「本集團」）截至二零一二年十二月三十一日止年度之業務回顧與展望。

業績

本集團二零一二年合同銷售額較二零一一年增長 4.9% 至人民幣 401.3 億元。營業額增長 15.8% 至人民幣 278.9 億元。歸屬於股東的溢利減除少數股東權益及評估增值影響後之核心溢利增長 20.0% 至人民幣 54.0 億元。歸屬於股東的核心淨利潤率從去年的 18.7% 上升至 19.4%。

二零一二年回顧

二零一二年，中國房地產業步出低谷，從 2 季度開始量價趨穩，並在年底迎來一線城市及二線中心城市銷售的普遍上揚。集團超額達成人民幣 390 億元的年度銷售目標並保持增長。面對嚴厲的限購及限貸政策，集團主動調整產品結構和地域分佈，推出更多剛需及首次改善產品，適當縮減大戶型及遠郊產品比重，實現銷售面積較二零一一年同比增長 27.2%。雖服務更為廣泛的客戶，經第三方調研，集團客戶忠誠度於二零一二年保持二零一一年的水平至 76%，且物業服務滿意度高達 92%，表明雖經歷市場波動及產品調整，公司品牌依然獲得廣泛的客戶認可。集團在產品設計及建築質量方面再獲新譽，北京頤和原著項目獲得美國 Nationals 最佳國際建築設計大獎，成都三千城和重慶源著項目獲得二零一二年中國土木工程詹天佑獎優秀住宅小區金獎。

基於年初充裕的在手現金和較低的淨負債率水平，集團利用行業調整契機，以較低代價進一步加大區域縱深，完善板塊佈局，為持續發展提供動力。集團全年新獲取 17 幅土地，總建築面積逾 891 萬平米，成交價較其掛牌底價的平均溢價水平僅為 8.72%。我們重點補充了北京、杭州、西安、成都、瀋陽等主流城市的中心土地，並新增廈門、泉州、紹興三個經濟發達且房地產市場較為健康的城市。

在積極投資的同時，集團在銷售回款和融資方面提供有力保障。基於良好的客戶管理和銀行按揭協調，集團全年銷售回款率高達 91%。融資方面，年內集團完成 24.3 億港幣的境外銀團貸款、發行 4 億美金 7 年期美金債並實施了上市後首次配股 30.9 億港幣，而境內貸款亦保持平穩及實現更為優惠的利率條件。

在商業地產發展方面，三個新的商業項目如期成功開業。其中，位於重慶大坪區中心的時代天街 1 期項目，首次開業體量達至 16 萬平米，並實現超過 90% 的開業出租率，在開業前 3 天即吸引超過 50 萬人次的客流，一舉刷新了西南地區開業客流記錄，為後期商業開發及住宅銷售均奠定良好基礎。

二零一一年中本人辭任集團 CEO，並由此帶來集團核心管理層及地區公司總經理的大範圍調整。多名資深地區總經理調任集團執董，而相對年輕但有潛力的副總升任為地區總經理。二零一二年是新管理團隊全面負責的首個完整年度。總體而言，他們頗具企業家精神，踏實努力並積極協作，在磨合中漸進成長。當然，在磨合過程中，不可避免會產生工作效率與質量的損耗，並形成對公司利潤率及去化率的短期壓力。然 CEO 和管理團隊堅定執行既定戰略令人滿意，本人亦堅信從創始人到職業經理人團隊的管理轉變是每個現代企業發展的必經之路，目前的磨合將為集團長期健康發展奠定基礎。

在業務發展的同時，集團始終謹記企業公民之責，身體力行，連續 4 年發放「龍湖年貨」扶助貧困民眾，並投入數千萬用於殘疾人危舊房改造工程和留守兒童關愛中心的建設。自二零一零年開始，我們已經連續三年共投資人民幣 3000 萬元參與「綠化長江」工程，以企業公民的身份積極推進環境保護與改善。

二零一三年展望

二零一三年中國經濟將迎來新一輪的發展機遇。隨著城鎮化建設的深化，房地產行業的分化與整合將愈加明顯。我們認為，人口將加速往特大城市、經濟發達的中心城市集聚，因此將導致供不應求與庫存壓力在不同區域的同時上演，因此，合理而謹慎的區域佈局顯得尤為重要。

集團將在二零一三年繼續開展地域和產品結構的佈局調整。公司年初已獲取長沙望城地塊，在地域佈局上戰略性進入中部；在產品結構方面，集團將繼續注重剛需和首次改善產品的比重，同時優化有優勢的中高端產品線，以提升去化並穩定盈利空間。基於二零一二年充足的新增土地儲備，集團將在供貨安排方面更加從容。而已經歷一年磨合並漸入佳境的管理團隊在決策質量與執行效率方面穩步提升可期。

對於作為戰略重要組成部分的商業地產，集團將穩紮穩打的著力發展。天街、星悅薈、家悅薈三大商業品牌將陸續在全國更多城市落地。今年成都北城天街將實現開業，而北京長楹天街、杭州金沙天街亦進入全面招商階段。

從二零一二年 3 季度末至今，隨著房產交易的量價回升及房企新一輪融資高潮，多處土地市場出現激烈競價和高溢價成交。集團將嚴守投資紀律，以淡定心態面對，關注更多主流城市的價值地段，擇機獲取。同時秉承一貫的量入為出原則，確保財務穩健。

放眼未來，支持行業長期發展的因素沒有改變，而導致市場短期波動和反復的深層次矛盾亦將不斷出現。我們認為，經歷多輪調控的中國房地產市場，投資投機需求已得到有效遏制，客群越發成熟；行業將從幹得快、幹得猛、鋪得開逐漸轉向品牌化、精細化與差異化。集團將在財務穩健的基礎上，致力於價值城市、價值區域的滲透，著眼於適銷產品的創新研發以及團隊與文化的堅守、優化，實現集團的長期穩定發展。

龍湖地產有限公司

吳亞軍

主席

龙湖集团2011年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」），連同其附屬公司，統稱（「本集團」）二零一一年十二月三十一日止年度之業務回顧與展望。

業績

本集團二零一一年度實現歸屬於股東的溢利為人民幣 63.3 億元，較去年的溢利人民幣 41.3 億元增長 53.2%。本年度全面攤薄每股盈利為人民幣 1.22 元，較去年全面攤薄每股盈利 0.80 元增長 52.5%。

2011年回顧

2011 年，中國房地產市場呈波動向下之勢。歐債危機、行業調控和通貨膨脹從資金、銷售及成本等方面對企業形成擠壓。克服牛市心態，平衡好生存與發展、盈利與周轉是所有企業的命題。讓我們欣慰的是，集團堅定執行年初既定策略，即積極銷售、謹慎投資和嚴格現金管理，並憑藉良好的品牌和質量，在下行市場中實現了出色的現金流和盈利平衡。年末集團淨負債率較去年年末為低，而結算淨利潤率達至歷史最好水平。

2011 年，集團達成合同銷售額 382.7 億元，創歷史新高。在實現銷售的 11 個城市中，有 8 個名列當地市場前十，進一步驗證了團隊在跨區域擴張中強有力的執行能力。其中，重慶公司連續八年位列市場第一，並獲得近 10% 的市場份額；成都、北京公司繼續保持當地商品房銷售市場前三甲；蘇南的無錫和常州公司繼續保持市場前十的穩定發展狀態；新市場煙台首度亮相，即實現 30 億元合同銷售額，名列當地市場第一；西安公司完成團隊調整，首度進入當地市場前五；受調控影響最大的杭州公司也首次進入當地市場前十。讓我們更感欣慰的是，經第三方調查，集團客戶忠誠度較去年同期上升 4 個百分點至 76%。這表明雖經歷市場下行，公司品牌仍獲得了更為廣泛的客戶認可。

在境內外信貸緊縮的環境下，集團積極採取多項措施確保財務穩健並保持合理借貸水平。集團高度重視銷售回款管理，全年銷售回款率超過 9 成。在境內，集團一直為國內多家大型銀行總行級核心客戶，信貸資源獲得持續支持。在境外，集團年初首獲標準普爾 BB+及穆迪 Ba2 信用評級，為現時中國民營房企最優水平。4 月集團成功發行 5 年期 7.5 億美元債券。集團整體平均賬期從去年的 3.4 年上升至 4.0 年，平均債務成本僅為 6.4%，較同期央行基準利率為低。截至 12 月 31 日，集團在手現金從年中的 126 億元上升至 145 億元，而淨負債率則從年中的 56.56%進一步下降至 43.02%，為集團面對嚴峻的外部環境及把握發展機遇贏得寶貴空間。

與此同時，集團投資物業租金收入保持快速增長。租金收入較去年增長 40.0%至人民幣 4.02 億元。其中，重慶西城天街主力店升級改造完成後，租金收入大幅增長 65.9%。租金毛利亦保持高水準，達到 80.1%。年內，集團又有兩個新的商場北京頤和星悅薈、重慶春森星悅薈陸續建成開業。至此，集團已開業持有物業面積達 438,979 平方米。

在業務穩步前進的同時，集團亦高度重視組織建設和高管團隊的持續發展。上半年集團增補 4 名執行董事和 1 名獨立非執行董事，8 月正式委任邵明曉先生為集團 CEO。本人退任集團 CEO 而專注於董事會主席的相關工作。而且，為促進中高層管理團隊更為重視股東利益，我們年內分兩次向董事、高級管理人員及僱員授予購股權近兩億股。本人相信，具有企業家精神的職業經理人團隊和深度機構化的管理機制將有利於集團的長期發展和持續進步。

集團一直積極參與各項社會公益活動，年初向殘疾人基金會捐贈人民幣 500 萬元用於重慶市殘疾人危房改造。「龍湖年貨進萬家」活動已形成公益品牌，物業管理團隊組織龍湖業主組建的「龍湖義工團」，亦已成為當地社區公益活動的引領者。

2012年展望

我們認為，中國房地產市場由於有三大動力（城市化、經濟增長、改善性需求）的支持，雖然時常會存在著波動和不均衡，但有品牌和高質量的商品房在未來相當長的一段時間裡仍會有旺盛需求。2012 年房地產行業還將面臨許多挑戰，但保障房的建設和因限購帶來的房屋居住屬性回歸將有利於行業的長期健康發展。在此過程中，集團多年堅守的高品質、精細化管理將有助於保持市場優勢及擴大份額。

我們預期國內行業調控政策仍將持續一段時間。集團將適度控制物業開發進度，尤其是持有物業的現金投入規模，同時增加產品覆蓋，根據不同市場的具體需求提供適銷對路產品，著力提高現金周轉速度，強化現金流量管理。

土地儲備方面，集團將把握投資節奏，適度增加優質土地儲備。集團將重點考察資金壓力小，周轉速度快且盈利前景相對樂觀的項目。利用行業調整的契機，適度拓展地域縱深，完善板塊佈局，令公司更從容應對不同區域市場的冷暖不均。

波動市場是對組織和人才最好的鍛煉。年內公司將著力深化內部管理水平，並持續人才涵養。集團 IT 系統的二次整合將在 2012 年優化上線，基於新平台的產品、成本和計劃將實現一體化聯動，我們相信這將進一步提高集團運營效率和效果。集團將繼續加大對人才的涵養，強化文化和領導力培訓，持續開展面向應屆畢業生的仕官生項目和面向社會的仕官生 2.0 項目，加強組織內部持續造血功能，為未來發展奠定堅實基礎。

龍湖地產有限公司

吳亞軍

主席

龙湖集团2010年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」），連同其附屬公司，統稱（「本集團」）二零一零年度之業務回顧與展望。

業績

二零一零年本集團實現合同銷售額人民幣 333.2 億元，較去年同期增長 81.5%。營業額增長 32.7%至人民幣 150.9 億元。投資物業租金收入較去年增長 45.1%，並錄得投資物業評估增值人民幣 24.9 億元。股東應佔溢利增長 87.0%至人民幣 41.3 億元，股東應佔利潤率從去年同期的 19.4% 上升至 27.4%。

2010年回顧

得益於年初對宏觀調控壓力的清醒認識，集團確立的積極銷售、謹慎投資和嚴格現金流管理的業務及財務策略，使公司從容面對市場波動，業績表現出色。集團不僅大幅超額完成全年簽約銷售目標，且在多個重要市場佔有領先地位，為集團後期發展及抵禦可能的市場波動奠定堅實基礎。

2010 年集團完成簽約銷售額 333.2 億元，首次進入全國房地產銷售額前十位。在實現銷售的 10 個城市中，有 6 個城市銷售業績名列前十位，其中更有 5 個名列前三位。我們在重慶、北京、成都等已有優勢的市場繼續保持領先，重慶公司連續 7 年市場第一位；北京公司雖深受宏觀調控影響，但依靠獨特的優質產品實現了超過百億的年度銷售業績，居市場前二位；成都公司 6 盤同開，憑藉多元的產品布局位居市場前三位。讓我們更感滿意的是，09 年剛剛進入的五個城市-無錫、常州、瀋陽、青島、杭州均在 1 年內完成團隊組建並快速開盤銷售。新公司共實現 68.5 億元簽約銷售額，其中常州公司一舉進入當地前二位，無錫公司成功位列當地前三位，青島公司在短短 3 個月時間銷售 15.2 億元，躋身當地前十位，別墅市場第一位。新公司新項目的成功落地證明集團跨區域擴張的執行能力是穩定而出色的。

集團全年新增土地儲備 1,197 萬平米，使集團整體土地儲備進一步達至 3,161 萬平米。同時，土地成本得到有效控制，樓面單價僅為 1,795 元，使集團平均土地單價從 2009 年的 2,225 元下降到 1,935 元，提升了後續項目的盈利空間及抗風險能力。新增土地儲備主要集中在東部地區並開拓三個新城市-遼寧大連、山東煙台和雲南玉溪。其中，煙台和玉溪項目具有獨特的自然資源且具規模，為集團產品㵟向旅游、養老方向延伸提供了有利切入點。

在波動的市場中，集團尤為關注公司現金流狀況和負債率水平，量入為出。2010 年底，集團的淨負債率僅為 43.6%，在手現金超過 100 億元，較去年上市時更為優化。在外部貸款方面，良好信貸記錄和多年的戰略合作關係，使公司獲得了持續穩定的國內貸款支持。主要合作銀行的授信額度進一步提高。平均借貸成本維持在基準利率或下浮水平。年初完成的 IPO 後首次境外銀團貸款 21.5 億元港幣，優化了集團整體貸款結構。

集團年內新開兩個購物中心，為重慶 MOCO 和成都三千集，使集團持有物業開業面積近 40 萬平米。兩個新商場出租率均接近 100%。特別是成都三千集，作為公司跨出重慶後的首個商業項目，從竣工到開業僅用 6 個月時間，初步檢驗了商業團隊的跨區域發展能力。與此同時，已開業的重慶北城天街、西城天街等陸續完成改造升級，租金水平較去年大幅提高 45.1%。

在社會公益方面，我們年內完成北京最大的兩限房項目-通州大方居的竣工和交付。通過合理規劃和安全施工，為普通市民提供近 6,000 套的價廉合格產品。另外，公司還積極參與各項社會公益活動，年內累計捐贈約人民幣 2,800 萬元。

2011年展望

我們認為 2011 年房地產市場會繼續受宏觀調控的影響，地域市場呈現多元化。這需要公司更貼近一㵟具體市場，保持靈敏的嗅覺和靈活的身段。集團將繼續執行積極銷售、謹慎投資的策略，同時堅持穩健的財務管理策略。

銷售方面，集團將力爭保持適度增長，並使環渤海、長三角和西部的銷售布局更為均衡。集團將在產品供應方面保持豐富而多元，從而可以根據政策細則和市場反應快速推出適銷產品，抓住銷售窗口期。過去數年著力培養和塑造的內部銷售團隊，其在起伏市場中表現出勤奮、堅強的銷售氣質和快速反應能力已經成為龍湖核心競爭力之一。我們相信今年的市場將更體現他們的綜合能力。而公司長期以來形成的優質產品和服務口碑，在波動的市場中將更受到自住買家的青睞。另外，集團今年將在煙台、玉溪推出旅游綜合地產項目，進一步豐富產品㵟，並積極探索旅游地產營銷發展模式。

投資物業方面，今年北京頤和星悅薈將落成並開業，使持有物業的地域分布更廣。重慶時代天街（後工）、北京長楹天街（常營）、成都北城天街（五塊石）和杭州下沙項目等大型商業中心將陸續開工建設。這些投資物業的建設及開業將為公司未來的持續穩定發展產生積極作用。

土地儲備方面，公司將對新增土地儲備保持謹慎態度，嚴格控制土地單價和支付進度。與此同時，集團在現金流管理方面會繼續推進「貨如輪轉、量入為出」的穩健策略，在不斷推進項目積極銷售的同時，根據現金流入的情況合理規劃和安排投資及運營支出，令公司現金頭寸處於安全地位，並使公司負債率得以有效控制。

公司將繼續積極參與社會公益活動。2011 年 1 月，公司已向殘疾人基金會捐贈人民幣 500 萬元，用於重慶市殘疾人危房改造項目。公司還計劃在農村留守兒童關懷與教育方面獻計獻策並提供資金支持。同時，公司關注到社會老齡化問題，將通過物業管理團隊，開展豐富多彩的社區老年關懷活動，提升老人的生活滿意度和愉悅感。

龍湖地產有限公司

吳亞軍

主席

龙湖集团2009年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」 本集團截止二零零九年十二月三十一日止年度之業務回顧及展望。

業績

二零零九年公司實現合同銷售額人民幣 183.6 億元，較前年增長 79.8%，實現營業額人民幣 113.7 億元，較前年增長 154.2%，股東應佔溢利人民幣 22.1 億元，較前年大幅增長 566.2%，扣除投資物業重估增值後的核心利潤人民幣 16.1 億元，同比增長 543.5%。以不包括投資物業重估收益的稅後利潤計算之淨利潤率為 16.1%，大大高於 2008 年之 6.9%。

股息

董事會建議派發二零零九年度末期股息每股人民幣 0.063 元。二零零九年的末期股息總額為人民幣 3.24 億元，佔除稅後溢利（不包括投資物業重估收益）20.2%。

策略回顧

二零零九年，公司堅持「區域聚焦」戰略，不斷增加「環渤海」和「長三角」城市佈局，陸續取得了杭州、青島、無錫、常州、瀋陽等地項目，加上二零一零年一季度進入的大連市，集團進入城市已達 11 個，使公司的收入來源在地域上更加均衡。公司整體土地儲備已超過 2,500 萬平方米，其中權益面積為 2,172 萬平方米。相較以往，我們在土地獲取的時間及空間上更有策略，二零零九年土地獲取的平均成本僅為人民幣 1,869 元/平方米，令集團整體土地儲備平均成本下降至人民幣 2,225 元/平方米。

集團另一重要策略為逐步增加收租物業的持有量，特別是購物中心。集團目前共持有 4 個購物中心，均位於重慶市，總面積 331,843 平方米，二零零九年總租金收入人民幣 1.98 億元，較前年增長 24.7%。租金收入增加主要是得利於集團去年對重慶北城天街項目中的 20,000 平方米重新裝修並出租，從而大幅提升租金水平。

更為可貴的是集團商業經營管理團隊更加成熟，運營模式更加清晰，支援公司在持有物業方面持續發展並增加單位面積的租金收入。

二零零九市場回顧

我們認為，中國房地產市場由於有三大動力（城市化、經濟增長、改善性需求）的支持，雖然時常會存在著波動和不均衡，但有品牌和高品質的商品房在未來相當長的一段時間况將會有旺盛需求。

二零零九年受益於宏觀經濟形勢的反轉和房地產市場的恢復和增長，公司的合同銷售金額有大幅躍升。除在重慶、成都這些城市的持續領先之外，我們更感到滿意的是，數年前公司在東部城市佈局的項目，如北京灩瀾山、香醍漫步等在二零零九年進入收穫期，支持公司的收入和利潤增長。同時我們也高興地看到公司品牌影響力在全國進一步擴展，全體員工的執行力在波動的市場中更顯競爭優勢。

組織發展及品牌建設

我們歷來堅信品牌來自口碑，口碑來自居住者對品質和服務的體驗，而好的品質和服務來自滿意的員工和堅強的組織體系。

經過多年的規劃發展，公司已形成了一種獨特的文化、一套獨特的運行架構和一種「招聘、培養、發展」年輕員工的能力，以及吸引「空降」中高層並使其「存活」的方法。這幫助龍湖從一個地區性公司迅速成長為一個全國性公司，並在此過程中，始終保持公司的管理資源不被過份稀釋，保持產品的品質和服務的水準。

二零零九年我們的工程項目中，重慶龍湖‧西城天街項目獲中國房地產協會和住建部住宅產業化促進中心評選的二零零九年度商業地產類「廣廈獎」，成都龍湖‧晶藍半島項目獲中國土木工程學會評選的「二零零九中國土木工程詹天佑獎優秀住宅社區金獎」。員工敬業度保持穩定，而物業管理收費率也維持在行業較高水平。

二零一零年展望

總的來說，二零一零年有關房地產宏觀政策有許多變數，時常會呈現出沿時間軸上的波動和區域市場的冷暖不均，我們認為太好的市場不一定是我們的福音，有好有壞才顯得出企業的各種能力。

我們依然會在重慶、成都、北京、上海這些我們已經有優勢的市場深耕，保持領先優勢或擴大份額。無錫、瀋陽、青島、杭州這些城市開始銷售並擴大品牌影響力，其中去年新取得的無錫太科園、常州青龍、瀋陽輝山、青島白沙河和杭州下沙等項目均會在年內推出市場。集團整體的銷售目標是全年合同銷售金額較上年有 35%的提升至人民幣 248 億元，同時在東部城市的合同認購金額會超過西部地區。我們除了在原有產品上改進、提升，還會適當推出一些新的產品，以增加競爭力。

在商業物業方面，集團將於在建項目中保留大量出租物業，例如重慶後工項目、成都五塊石、北京常營、杭州下沙、無錫太科園二期、無錫錫滬路項目、瀋陽道義項目、青島白沙河項目、常州洪莊項目、西安大興項目及大連旅順龍河項目等均包含商業規劃。全部建成後，估計集團的出租面積會逐步增加到 200 萬平方米以上。

土地儲備方面，集團會秉持「區域聚焦」戰略，並兼顧公司的財務能力，審慎地增加在東部城市的佈局，增加土地儲備的同時控制土地儲備的單價。年初，公司成功地以每平方米 9,807 元的合理價格獲取位於北京朝陽區的常營項目，該項目規劃建築面積 462,929 平方米，可建設成住宅和大型購物中心，為北京地區的未來增長奠定基礎。土地儲備總量保證集團未來 5-7 年開發之用。

組織發展和品牌建設方面，集團在快速發展中一定要對組織能力懷有「惕惕」之心。我們今年將堅持「大公司、小組織」的理念，刷新企業文化，保持平等、開放的氛圍，保持公司活力和對品質的追求。我們還將刷新公司的 IT 系統，進一步減少流程中的冗餘，使公司運行更加有效。在集團內深化去年已開始的《領導力培訓》，使更多的員工得到成長。在物業公司啟動新的物業人力資源發展計劃，輸出更多的物業地區總經理和項目總經理。我們還將增強集團工程技術品質中心和內部審計部門的力量，從系統上進一步保障公司產品品質和工作品質。

集團除通過高品質產品、服務創造公司的品牌之外，還將積極參與政府和社會的各項公益活動。龍湖在重慶將推行「千萬間」計劃，計劃在 5 年內，拿出 2,000 套小戶型房屋，參照公租房價格租賃給年輕大學生和城市無房戶，5-7 年後才推向市場銷售。龍湖還將繼續在年底向貧困人口發放「龍湖年貨」，並吸引更多小業主和善心人士加入慈善行列。

龍湖地產有限公司

吳亞軍

主席