龙湖集团2012年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」），連同其附屬公司，統稱（「本集團」）截至二零一二年十二月三十一日止年度之業務回顧與展望。

業績

本集團二零一二年合同銷售額較二零一一年增長 4.9% 至人民幣 401.3 億元。營業額增長 15.8% 至人民幣 278.9 億元。歸屬於股東的溢利減除少數股東權益及評估增值影響後之核心溢利增長 20.0% 至人民幣 54.0 億元。歸屬於股東的核心淨利潤率從去年的 18.7% 上升至 19.4%。

二零一二年回顧

二零一二年，中國房地產業步出低谷，從 2 季度開始量價趨穩，並在年底迎來一線城市及二線中心城市銷售的普遍上揚。集團超額達成人民幣 390 億元的年度銷售目標並保持增長。面對嚴厲的限購及限貸政策，集團主動調整產品結構和地域分佈，推出更多剛需及首次改善產品，適當縮減大戶型及遠郊產品比重，實現銷售面積較二零一一年同比增長 27.2%。雖服務更為廣泛的客戶，經第三方調研，集團客戶忠誠度於二零一二年保持二零一一年的水平至 76%，且物業服務滿意度高達 92%，表明雖經歷市場波動及產品調整，公司品牌依然獲得廣泛的客戶認可。集團在產品設計及建築質量方面再獲新譽，北京頤和原著項目獲得美國 Nationals 最佳國際建築設計大獎，成都三千城和重慶源著項目獲得二零一二年中國土木工程詹天佑獎優秀住宅小區金獎。

基於年初充裕的在手現金和較低的淨負債率水平，集團利用行業調整契機，以較低代價進一步加大區域縱深，完善板塊佈局，為持續發展提供動力。集團全年新獲取 17 幅土地，總建築面積逾 891 萬平米，成交價較其掛牌底價的平均溢價水平僅為 8.72%。我們重點補充了北京、杭州、西安、成都、瀋陽等主流城市的中心土地，並新增廈門、泉州、紹興三個經濟發達且房地產市場較為健康的城市。

在積極投資的同時，集團在銷售回款和融資方面提供有力保障。基於良好的客戶管理和銀行按揭協調，集團全年銷售回款率高達 91%。融資方面，年內集團完成 24.3 億港幣的境外銀團貸款、發行 4 億美金 7 年期美金債並實施了上市後首次配股 30.9 億港幣，而境內貸款亦保持平穩及實現更為優惠的利率條件。

在商業地產發展方面，三個新的商業項目如期成功開業。其中，位於重慶大坪區中心的時代天街 1 期項目，首次開業體量達至 16 萬平米，並實現超過 90% 的開業出租率，在開業前 3 天即吸引超過 50 萬人次的客流，一舉刷新了西南地區開業客流記錄，為後期商業開發及住宅銷售均奠定良好基礎。

二零一一年中本人辭任集團 CEO，並由此帶來集團核心管理層及地區公司總經理的大範圍調整。多名資深地區總經理調任集團執董，而相對年輕但有潛力的副總升任為地區總經理。二零一二年是新管理團隊全面負責的首個完整年度。總體而言，他們頗具企業家精神，踏實努力並積極協作，在磨合中漸進成長。當然，在磨合過程中，不可避免會產生工作效率與質量的損耗，並形成對公司利潤率及去化率的短期壓力。然 CEO 和管理團隊堅定執行既定戰略令人滿意，本人亦堅信從創始人到職業經理人團隊的管理轉變是每個現代企業發展的必經之路，目前的磨合將為集團長期健康發展奠定基礎。

在業務發展的同時，集團始終謹記企業公民之責，身體力行，連續 4 年發放「龍湖年貨」扶助貧困民眾，並投入數千萬用於殘疾人危舊房改造工程和留守兒童關愛中心的建設。自二零一零年開始，我們已經連續三年共投資人民幣 3000 萬元參與「綠化長江」工程，以企業公民的身份積極推進環境保護與改善。

二零一三年展望

二零一三年中國經濟將迎來新一輪的發展機遇。隨著城鎮化建設的深化，房地產行業的分化與整合將愈加明顯。我們認為，人口將加速往特大城市、經濟發達的中心城市集聚，因此將導致供不應求與庫存壓力在不同區域的同時上演，因此，合理而謹慎的區域佈局顯得尤為重要。

集團將在二零一三年繼續開展地域和產品結構的佈局調整。公司年初已獲取長沙望城地塊，在地域佈局上戰略性進入中部；在產品結構方面，集團將繼續注重剛需和首次改善產品的比重，同時優化有優勢的中高端產品線，以提升去化並穩定盈利空間。基於二零一二年充足的新增土地儲備，集團將在供貨安排方面更加從容。而已經歷一年磨合並漸入佳境的管理團隊在決策質量與執行效率方面穩步提升可期。

對於作為戰略重要組成部分的商業地產，集團將穩紮穩打的著力發展。天街、星悅薈、家悅薈三大商業品牌將陸續在全國更多城市落地。今年成都北城天街將實現開業，而北京長楹天街、杭州金沙天街亦進入全面招商階段。

從二零一二年 3 季度末至今，隨著房產交易的量價回升及房企新一輪融資高潮，多處土地市場出現激烈競價和高溢價成交。集團將嚴守投資紀律，以淡定心態面對，關注更多主流城市的價值地段，擇機獲取。同時秉承一貫的量入為出原則，確保財務穩健。

放眼未來，支持行業長期發展的因素沒有改變，而導致市場短期波動和反復的深層次矛盾亦將不斷出現。我們認為，經歷多輪調控的中國房地產市場，投資投機需求已得到有效遏制，客群越發成熟；行業將從幹得快、幹得猛、鋪得開逐漸轉向品牌化、精細化與差異化。集團將在財務穩健的基礎上，致力於價值城市、價值區域的滲透，著眼於適銷產品的創新研發以及團隊與文化的堅守、優化，實現集團的長期穩定發展。

龍湖地產有限公司

吳亞軍

主席

对于似乎从未平静过的中国房地产行业而言，2012年是一个相对平静的时段。这是暗流涌动之上的表面静寂，还是意味着一个平稳时代的真正开端？当时光凝固为历史之后，事实会给出最终的答案。而对于身处历史之中的我们来说，或许只有等待谜底的揭晓。

中国房价快速上涨的时代是否已经结束？历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至少可以说，这个时代应该已经结束。应该这个词，有三层含义。第一，它是大众希望看到的结果；第二，它具有理性分析的合理性；第三，它是一个大概率事件。

这并不是一个断然的结论，但作为企业决策的演绎起点，它已经足够了。企业决策，永远都是在信息不完整的情况下，面对不确定性而做出的选择。

如果我们相信，房价的快速上涨已经结束，那么未来的市场是波动还是平稳，其实并不十分重要。因为，企业可以找到一个可供长期坚持的策略，无论波动或平稳，该策略都能适用。

这个策略的要点并不复杂。概括起来不外乎以下几点：一是，面向真实自住的需求，而不是面向投资预期；二是，依靠专业能力赚钱，而不是依靠投资的胆量或者获取资源的“门路”；三是，快速周转，以及谨慎的投资风格；四是，始终严守经营底线，包括产品质量、财务安全和守法诚信，并谋求与自然、社会和谐共处的可持续发展。

而采用更通俗的语言，万科的经营策略重点体现在三句话。第一，万科的长期战略是住宅产业化，包括装修房、工厂化和绿色建筑。第二，不囤地，不捂盘，不当地王。第三，盖有人住的好房子。

到2012年，万科交付的房屋，装修房占比超过 80%。万科售出的房屋中，144平方米以下的中小套型占比则达到了 90%。而投资性购房者偏好大户型、偏好毛坯房。这意味着，万科的客户中，基本都是自住性购房者。无论政策环境或者市场景气如何变化，自住需求总是最稳定，这已经被2008年以来完整的行业周期所验证。

万科的项目储备，以满足未来两到三年的开工需要为尺度。这是现实的土地市场中，维持稳定经营和增长所能做到的最低，也是全球房地产龙头企业的最低水平。这并没有影响万科的增长，也没有影响近年来万科净资产收益率的逐年提升。

不囤地，不捂盘，其实就是快速周转。不当地王，则体现了充分谨慎的投资风格。快速周转的房地产企业，具有更强的制造业特色，有利于促使公司不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资，则保证了公司在或有波动的市场中，经营的安全性和灵活性。

万科的装修房战略已经基本实施完成。未来几年的战略重点将转向工厂化。工厂化带来的规模驾驭能力、质量保障能力、施工效率、规模效应和环保特征，将逐渐体现为万科的专业优势。相对来说，装修房容易模仿，而工厂化的模仿则要困难得多。万科的工厂化，已经探索了十余年时间，工厂化带来的先发优势，将比装修房更加显著。

企业的一切努力和优势，最终需要体现到为投资者创造价值。2013年是万科第三个十年发展期的收官之年。三十年不是一个短暂的时间，感谢股东一直以来赐予万科管理团队的支持和信任。请股东相信，尽管我们正在逐渐走向成熟，但我们永远不会舍弃年轻的心态。我们将永怀理想与激情，来不断印证我们受雇于万科股东的光荣与责任。