龙湖集团2013年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」），連同其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零一三年十二月三十一日止之年度業務回顧與展望。

業績

本集團二零一三年一至十二月銷售額較去年同期增長 20% 至人民幣 481.2 億元。營業額較去年同期增長 49% 至人民幣 415.1 億元，其中物業投資業務租金收入增長 31.3% 至人民幣 6.3 億元。歸屬於股東的溢利為人民幣 80.4 億元，減除少數股東權益及評估增值影響後之核心溢利為人民幣 62.1 億元。歸屬於股東的核心淨利潤率為 15%。

二零一三年回顧

二零一三年，境內房地產市場穩中有升，剛性需求的集中釋放帶動主要城市量價齊漲。得益於聚焦一二線城市的佈局，集團全年銷售業績超目標達成至人民幣 481 億元。二零一二年獲取的 17 個項目全部於二零一三年內入市，總體銷售情況良好。重慶、北京公司穩居年貢獻人民幣 80-100 億元量級。杭州公司和成都公司的銷售能級提升至人民幣 60-80 億元。集團單城市年均銷售貢獻額近人民幣 30 億元，未來還將培育更多高量級的戰略據點，令城市格局更趨均衡。

房屋銷售市場的興旺推高了土地市場的熱度，全年土地出讓溢價率大幅飆升。集團集中在競爭相對平和的一季度、四季度出手，以合理價格購置 15 幅新地塊，平均溢價率不到 13%。投資地塊主要集中於一線城市（杭州、上海、北京）的近城區域及二線城市的核心地段。期內集團亦成功落子長沙、昆明、蘇州、濟南四大經濟發達且房地產市場容量相對豐厚的戰略新城。至此，集團業務覆蓋拓展為 5 大區域 21 城，在擴大縱深的同時，基本扭轉了以往集中於郊區大盤的投資佈局。我們相信，優化城市佈局、堅持土地成本的相對優勢，是公司立足長遠，可持續發展的健康底色之一。

上市 5 年來，在資本市場累積的信用優勢及團隊經驗更強化了集團的低成本融資能力。二零一三年一月，集團把握境外債券市場窗口期，成功發行 10 年期長債；二零一三年七月，完成 77 億港幣最大規模內房銀團貸款。即使在下半年日益緊縮的國內信貸市場，集團依然能夠獲得基準利率的開發貸款。這使當期融資成本 6.58%，繼續保持民營房企領先地位。

商業地產在激烈的市場競爭中憑藉良好的區位優勢及口碑保持穩健發展。二零一三年十二月底，成都北城天街作為集團跨出重慶的第一個大型購物中心成功開業，現已是成都北部人氣最旺的大型商業。而計劃二零一四年開業的北京長楹天街亦成功召開首次招商大會，吸引超過 600 個商戶響應。

作為國內第二個加入聯合國全球契約組織（全球企業公民組織）的房企，集團始終謹記企業公民之責。除連續第 5 年發放價值人民幣 500 萬元的「龍湖年貨」扶助貧困民眾外，更開始實踐「授人以漁」的產業扶貧，通過幫助當地建立鄉村旅遊示範區，幫助農民脫貧致富。而在雲南撫仙湖，集團通過植被恢復、農業面源污染截斷、雨水截流利用等手段，致力於石漠化治理，傾力打造的 9.5 公里生態走廊已經亮相，並獲得當地原住民、業內專家及政府的高度認可。

二零一四年展望

隨著境內外流動性趨緊和國內實體經濟的增速放緩，我們對二零一四年的房地產市場走勢持謹慎預期，並相信區域及公司間的分化將進一步擴大。未來市場的波動仍是常態，並將更多來自供需格局的變化。

二零一四年公司運營的關鍵詞是去存貨、控成本。集團層面已完成相應的組織結構調整，進一步強化銷售、成本與投資管理能力。爭取用 6 至 12 個月的時間，加大存貨去化力度，逐步提升整體去化率水平；並在保障品質的前提下，梳理、刷新住宅產品，尤其是剛需公寓的綜合成本能力，以提升公司的投資效益。

在投融資方面，集團繼續秉承量入為出原則，在把握好宏觀節奏的基礎上進一步提升項目投資質量。配合內部研發的客戶價值研究體系，將客戶心目中的好產品、好去處轉化成精准的定位和確實的業績。同時，集團也將以更開放的心態擴大對外合作與合資，憑藉自身運營能力吸引與整合社會優質資源，探索與駕馭更靈活高效的資產運營及管理方式，實現更強的創利能力。

二零一四年末，北京長楹天街（購物中心）即將開業，這標誌著龍湖商業地產亮相一線城市的全面啟動，商業地產全國化戰略進入新的階段。商業管道裡的杭州時代天街（下沙）、北京時代天街（大興）、上海虹橋天街等一系列一線城市、地鐵上蓋物業正有序推進。面對電子商務的崛起，我們不是害怕衝擊，而要主動與之共舞，通過線下實體店與線上的互動，放大實體店的作用與價值。今天在核心城市、價值地段埋下的點位，將是未來穩定、可持續的利潤來源。

龍湖從創業伊始，已走過 20 年。在波動行業持續發展，憑藉的不是過人的預判，獨到的資源，而是對市場輪回的敬畏之心。未來，也同樣追求有質量的發展，既不為規模的新高狂喜，亦不因行情的跌宕惶恐。正如我們一直相信的那樣，超大規模人口遷徙所支撐的中國房地產依然有廣闊的發展空間，區域與從業者的分化加劇是必經之路。這既是風險，也是機會。

龍湖地產有限公司

吳亞軍

主席

2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，而2014年是第四个十年段的开始。过去十年，中国房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013年8月全国工商联合会公布的中国民营企业500强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。

回顾过去的十年，我们仍然坚定地认为，坚持走正道是万科一切成就的根本。取巧行为可能带来一时的成功，但只有坚持走正道的企业能走得更远。

走正道，意味着坚持诚信守法的底线，也意味着恪守基本的商业逻辑。企业存在的理由，是能为社会创造价值。这包括，更好地满足客户需求，为股东创造回报，为员工提供职业发展的平台；也包括，爱护自然和环境，保护利益相关方的权益。

而展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭，其中不乏悲观的结论。而移动互联网时代的种种梦想，如烟花绽放，绚烂迷眼。面对难以准确预测的未来，因以往的成功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危险，但反应过度的盲动和自暴自弃，同样可能导向歧途。

在过去的一年中，我们花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。对于新的事物，我们只有敞开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。

我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为，比察知变化更重要的，是找到变化背后的不变。

我们相信善待客户、为客户创造价值是永恒的商业逻辑。互联网带来的变化，只是让我们和客户变得更贴近。这要求我们更深入地理解客户需求的细节，更迅速地跟随客户需求的变化，而互联网也为我们做到这一点，提供了效率更高的工具。

我们相信，性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高，信息不对称的减弱，在未来它会变得更加清晰和重要。

我们同意，极致是互联网时代的重要特征，且唯有专注才能做到极致。而专业化，正是万科成立以来，一直追求的方向。

我们依然可以看到，中国的城市化还远未结束。互联网时代的来临固然是世界历史的新篇章，但中国的城市化、现代化，同样是影响全球格局的重大事件。当两个伟大的进程并进之时，我们无须厚此薄彼。

三十而立，三十岁的万科还是一个年轻的企业，只是在不知不觉中，我们被贴上了传统行业、传统企业的标签。对此我们无意辩解。因我们始终相信，衣食住行，是人类基本的需求。在任何一个时代，这些需求不可能消失，而只应得到越来越好的满足。

当新时代的大幕揭开时，传统企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。

这就是我们的答案。